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房地产营销内幕典型案例:莫名的10万佣金环亚娱乐ag88真人版

作者:ag88环亚娱乐时间:2019-01-09 20:50浏览:

  2018年11月23日晚,福建电视台新闻频道《律师在现场》栏目播出的节目名为《莫名的10万佣金》。这期节目报道的案例揭开了当前楼市销售中的一个典型乱象,本文请购房人耐心读完,文末会有分析。

  当事人高女士2017年10月看中了利嘉国际商业城销售的一套商住房,当时她很满意,立即交了认购金,可是到今年办理按揭的时候才发现自己遇到了烦心事。那到底是怎么回事呢?

  高女士回忆起去年10月看房子时候说,因为自己买东西一向爽快,所以当时她当天看房当天就付了认购金。那时候置业顾问告诉她,现在房源紧张,所以高女士选择了四楼靠窗的一间房间,虽然房屋总价是140多万,但是她买房的时候还有优惠活动。

  高女士说:“他刚开始是说总价是140几万,然后存10万抵15万,算完总价就是135万多。但是我线万。”

  虽然高女士只付了4万元认购金,但是置业顾问还是愿意让她享受存10万抵15万元的活动,这样算下来高女士的这套房子只要135万。高女士拿出了一份商品房认购协议书,在银行按揭付款方式中的第二条写着:“认购定金转为本期房价款”。按照约定,十天后高女士又到营销中心补交了69万元的首付款。可是这付款方式让高女士觉得有些奇怪。

  高女士说:“10月18日我过来交首付款的时候,他是跟我说63万你到财务室去交,然后6万在前台交。但是前台和财务室都在同一个营销中心,隔不了五步路吧。然后我当时就问为什么?他说这是我们自己内部账目的问题。然后我就去交了。交完之后他63万的发票当场就开给我了。是利嘉的,然后合同也马上给我签了,我就问他那我另外10万的发票呢?然后他说那10万的发票会后期补给你。”

  也就是说2017年10月8日高女士看房后就交了4万元认购金,10月18日,高女士又补交69万元首付,其中63万是在营销中心前台付的,剩余的6万是在营销中心财务部付的。交完首付后,高女士就等着按揭付款了。可是到了今年7、8月份准备按揭时,银行的说法让高女士傻眼了。

  银行只承认她63万的首付,银行告诉她发票抬头不一样,其中10万的发票是厦门市宜安居电子商务有限公司,不是利嘉的。被银行这么一说,高女士赶紧回家拿出发票,看了后才发现,不论是10万元的发票,还是银联刷卡单,商户名称都是厦门市宜安居电子商务有限公司,为什么在利嘉买房,73万的首付款也都是在利嘉的营销中心付的,却开出厦门宜安居公司的发票呢?高女士十分不理解。

  高女士说:“利嘉公司的意思说我只收到63万,我只能给你开63万的发票,那我就问他我认购协议上面我明明付了4万,里面也有说是转为房价款的,那这4万的钱到哪里去了?我就直接问他,他说是宜安居代收。”

  高女士拿出认购协议书,协议书里的甲方是福建利嘉投资有限公司,合同落款和公章也都是福建利嘉投资有限公司。里面根本没有出现第三方。因为差了十万元首付,高女士再三来到利嘉营销中心与对方沟通,但是她每次得到的答案都不一样。

  高女士表示:她第二次去的时候他说他们(利嘉)跟宜安居之间的关系是,他们授权宜安居卖房子。然后第三次去售楼部的时候,他说是他们把房子卖给了宜安居,然后我买的是二手房。这样的回答更让高女士哭笑不得。房子是自己在营销中心买的,绝不可能是二手房。高女士表示:如果她是买的二手房,她应该被告知宜安居的存在,应该跟宜安居签协议,但是她自始至终没有被告知宜安居公司是谁。

  那么高女士多交的十万块钱到底去哪儿了呢?这笔钱又是什么呢?在跟销售人员沟通当中高女士发现她买房这件事没那么简单,中间可能存在不小的猫腻。

  就在高女士不解这十万元首付款去哪儿了时,一个姓薛的利嘉经理发了一条微信给高女士,叫她填写一份材料,即让她补签团购协议,团购协议里面是说她会变成宜安居的会员,所以要收会员费10万。高女士问他为什么当初不让她看这份协议,然后该经理回答她:“当时统一都没有签,我们是找总部协调来的。”

  这份莫名其妙的团购协议,高女士根本就不敢签,再三追问后才发现,这位薛经理根本就不是利嘉的工作人员,而是宜安居的工作人员,可这一切高女士都不知情。当记者再看认购协议书时才发现,这份模糊的认购协议书上,高女士这套房子的总价款并不是她认为的135万。高女士说:“现在他们告诉我说他们房价是按备案价卖的,是125万,这10万之所以开了宜安居的发票,他说是因为是佣金,是中介费。”

  多方了解后高女士才知道,自己首付多出来的10万是给厦门市宜安居电子商务有限公司付的佣金,www.am8.com可是从头到尾高女士都没有接触过宜安居公司,也不知道这是个怎样的公司,高女士在利嘉售楼部买房,什么时候接受过宜安居的服务了。想来想去,高女士也想不通,最让高女士纳闷的是,她买的这套房子,究竟是利嘉的,还是宜安居的呢。

  公益律师认为:既然高女士从来没有接触过宜安居公司,也没有跟宜安居签过任何合同,那宜安居收取的这十万元属于不当得利,高女士完全有理由要求宜安居返还这十万元所谓的佣金。

  为了要回这笔神奇的款项,高女士再次和公益律师来到了利嘉营销中心,一位负责人称就此事售楼部一直都有公告,公告的意思是利嘉公司将部分房源销售给了宜安居公司,但是销售权还是在利嘉公司,最后会由宜安居公司向消费者收取相应的服务费。高女士说:如果这张公告在她购房时就存在,她怎么可能去买这套房子呢?更别说她压根不知道这份公告的存在。

  这位负责人的说法遭到了公益律师的质疑,律师表示宜安居公司的注册资本只有10万元,Socialmouths 2018营销案例合集第九期,而且经营范围没有出售商品房资格,怎么可能像这名负责人所说的将房子卖给这名高女士呢?

  该名负责人也不承认高女士最早在营销中心交的4万元定金是交给利嘉公司的,至于后面的事情,高女士也说让高女士找厦门宜安居公司。

  不过在营销中心,公益律师看到门口的郑重声明,她觉得这份声明和大厅里摆放的公告有点矛盾。这份声明上说不能通过第三方中介机构来进行销售,因为这是一手房的买卖合同,只能通过开发商预售,是不能通过第三方销售的。律师认为这十万块钱林女士可向第三方公司追讨。

  公益律师表示:高女士可以根据《民法总则》关于不当得利的条款追讨这十万元款项。

  本案是一个典型案例,公益律师说的很有道理,但是律师是从法律层面上进行解读,尚未触及深层次行业内幕。高女士扭头就被赚去了10万元,其针对此事的刨根问底,实际上揭开了房地产行业分销的内幕。

  在房地产行业发展至今,在营销环节上开发企业除了有自身的销售团队,还往往委托代理公司、营销策划公司、中介公司等进行房产销售,有的开发公司连自己的团队也没有,全权委托第三方公司负责营销。这些第三方公司实际上都是房产中介机构。本案中的宜安居公司实际上也属于中介公司,帮助开发商进行房产分销。而高女士被收取的10万元名为“佣金”、“中介费”,其实在现实当中诸如此类事件,还很多很多,此类被额外收取的款项还有很多别名,例如:“电商费”、“团购费”、“茶水费”、“关系费”、“优惠金”等等。

  大家平时肯定时常会接到各楼盘的推销电话,但是这些给你打电话的人可并不都是开发商的工作人员,尽管很可能他们都自称是某楼盘售楼部的,环亚娱乐ag88真人版但是实际上他们可能是来自各种分销公司,例如电销公司、渠道公司、房产中介等等。因为房地产行业发展到今天,开发商为了快速去化,往往会请各种各样的公司,甚至自媒体公司、房产大V等等帮助导客、带客、销售,称之为“一二手联动”、“全民营销”等等,并且到处都有组织“看房团”,声称可以享受所谓的“团购”优惠,这些新名词相信很多人都有听到过。而且一旦你在其中某处留下电话号码,其后便会有源源不断,各家各盘的电话不停打来。

  例如恒大集团推出了“恒房通”,这就是开发商自己的全民营销途径,但更多的开发商是通过专门的分销公司来帮忙销售。越难卖的房子,越需要分销来帮忙带客,给出的佣金也越高,尤其是商住办公类非住宅,给出的佣金点数往往比住宅更加可观。

  而对于开发商来说,往往也不是随便找一家分销公司来合作,大房企们往往会选择规模较大的分销公司、房产中介公司来合作,称之为“总包”或者“包销”,而这些总包的公司再将房源分给众多规模较小的分销公司和中介公司。而开发商在将房源授权他们销售时设定有底价,开发商负责实收,至于在销售过程中往往有加价销售的现象,这些加上去的钱就是分销商要赚取的“佣金”或者“中介费”,所以当你看到某广告称其卖的是一手房并特定注明“免中介费”时,请你多一个心眼,“羊毛出在羊身上”、“无利不起早”。更有甚者,在房地产行业还存在着内客外导的现象,曾经出现过开发商售楼部内部人员和分销公司合作,将到售楼部购房的自然来访客户登记为分销带访客户,以便多赚取佣金。

  另外,本案中说好的存10万抵15万,而最终高女士却发现自己是被多收了10万。因此大家对于存多少抵多少这类最常见不过的销售套路,应该有一个清楚的认识了吧。

  本则新闻此前海峡都市报也进行了报道,本期《律师在现场》节目大家有兴趣不烦看一看,相信高女士的遭遇也给予了大家一个警醒,如何在购房过程中避免遭遇同样的套路。

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